中房君 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)

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房?jī)r(jià)上漲背后是西安經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口不斷向好的結(jié)果。

石青玲/發(fā)自西安

西安樓市仍在獲得持續(xù)關(guān)注。

4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。共有57個(gè)城市新建商品住宅售價(jià)指數(shù)環(huán)比下降，2個(gè)城市持平；11個(gè)城市環(huán)比上漲，其中，上海漲幅0.5%領(lǐng)跑，西安漲幅0.4%，這已經(jīng)是西安樓市連續(xù)13個(gè)月保持上漲態(tài)勢(shì)。

房?jī)r(jià)上漲背后是西安經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口不斷向好的結(jié)果。2023年，西安全市生產(chǎn)總值達(dá)到12010.76億元，比上年增長(zhǎng)5.2%。招商引資不斷向好，全年簽約合同項(xiàng)目達(dá)到1077個(gè)、總投資9068億元，同比分別增長(zhǎng)54.3%、8.2%。從人口方面來(lái)看，2023年末西安全市常住人口為1307.82萬(wàn)，比上年末增加8.23萬(wàn)人，繼續(xù)位居中國(guó)北方常住人口第三城。

良好的基本面下，一些深耕西安的企業(yè)不斷加倉(cāng)，同時(shí)也不乏一些“新面孔”出現(xiàn)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年一季度，西安土地出讓攬金255.16億元，排名僅次于北京、杭州，位居全國(guó)第三。

一個(gè)新的情況也在浮現(xiàn)，多位受訪地產(chǎn)企業(yè)人士表示，與2023年相比今年的客戶量變少了，銷售較為艱難。前瞻顧問(wèn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月份，西安樓市共計(jì)成交54萬(wàn)平方米，比2023年平均值低32%。同時(shí)，3月份共有35個(gè)項(xiàng)目完成意向登記，客房比為78%，比上月下降46%，處于2023年以來(lái)市場(chǎng)最低值。

不過(guò)，西安市場(chǎng)仍被眾多企業(yè)寄予厚望。

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新房?jī)r(jià)格連漲

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局西安調(diào)查隊(duì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年2月份，西安新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)12個(gè)月保持上漲態(tài)勢(shì)；同比上漲4.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。3月份，西安房?jī)r(jià)漲幅為0.4%。

對(duì)于西安房?jī)r(jià)上漲情況，行業(yè)人士給出了幾方面原因：

一是前幾年高價(jià)地大批量入市，抬高了房?jī)r(jià)。據(jù)克而瑞西安機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理李曉兵介紹，從土地供應(yīng)來(lái)看，這幾年西安地價(jià)一直處于上漲態(tài)勢(shì)，樓面價(jià)過(guò)萬(wàn)元的地塊有80多宗，僅高新區(qū)就有52宗，地價(jià)一直上漲下，一級(jí)市場(chǎng)傳導(dǎo)至二級(jí)市場(chǎng)的動(dòng)能較為顯著。

二是在這些高價(jià)地塊上，房企又“疊加”了高溢價(jià)產(chǎn)品。一位房企人士介紹，當(dāng)下，西安熱點(diǎn)板塊起步面積都在140平方米以上，在產(chǎn)品上也做了不少創(chuàng)新，例如第四代住宅產(chǎn)品等，好產(chǎn)品必然要匹配更高的價(jià)格。

克而瑞陜西數(shù)據(jù)顯示，2024年1~3月，西安商品住宅成交主力為140平方米~160平方米的改善型產(chǎn)品，占比為24%；其次為120平方米~140平方米的項(xiàng)目，占比為21%，兩者共計(jì)45%。

三是在供給端發(fā)生變化的同時(shí)，西安也在需求端上下足了功夫。

過(guò)去幾年，作為“搶人大戰(zhàn)”中的佼佼者，西安的人口增速一直處于全國(guó)前列，從2017年~2019年，西安3年人口總增量達(dá)到了128.87萬(wàn)人，位居新一線城市首位。2021年，西安常住人口增加了21.01萬(wàn)人，在18座千萬(wàn)規(guī)模常住人口城市中，增量位居全國(guó)第4。2022年，西安人口凈流入12萬(wàn)人，名列全國(guó)人口凈流入城市第3名。2023年，西安人口比上年末增加8.23萬(wàn)人。

“作為西北第一城，西安在教育資源和產(chǎn)業(yè)上都有較強(qiáng)的吸引力、輻射力。且過(guò)去幾年，西安人口流入一直位居前列，需求較為旺盛，因此公司也一直看好西安市場(chǎng)。”一位央企房企營(yíng)銷人士表示，與此同時(shí)，西安還于2023年9月放開了二環(huán)以外的限購(gòu)。

得益于對(duì)供需的嚴(yán)謹(jǐn)調(diào)節(jié)，西安的去化周期尚處于合理閾值，“目前，北方城市的樓盤去化周期都在兩年以上，且這還是基于已取證的庫(kù)存，西安樓盤去化周期在12~14個(gè)月”。李曉兵表示。

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“小陽(yáng)春”失色下的焦慮

與房?jī)r(jià)持續(xù)上漲不同的是，西安樓市在成交端也出現(xiàn)了一些疲軟跡象。

“3月份的來(lái)訪量有所回暖，但整體情況與去年同期相比有所下降?！蔽靼材稠?xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。

他負(fù)責(zé)的項(xiàng)目位于西安市高新區(qū)，這里是西安樓市兩大熱門板塊中的一個(gè)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2024年3月，高新區(qū)共計(jì)供應(yīng)49.47萬(wàn)平方米，成交37.8萬(wàn)平方米，均價(jià)24581元/平方米，三項(xiàng)數(shù)據(jù)都位居西安市之首。

作為熱點(diǎn)板塊，這里曾經(jīng)是搖號(hào)項(xiàng)目頻出的區(qū)域，但今年的情況卻有不同。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，一季度，西安市高新區(qū)共推出了17個(gè)項(xiàng)目（含同一項(xiàng)目不同批次），但搖號(hào)的卻僅有保利云谷天匯（2批次均搖號(hào)）、中國(guó)鐵建西派璽樾2個(gè)項(xiàng)目。

距離其所在項(xiàng)目不遠(yuǎn)處，公司還有另外一個(gè)項(xiàng)目在售，戶型較小價(jià)格也更低，適合剛需及首改客戶，即便如此項(xiàng)目銷售也依舊平平。

不只是在西安市高新區(qū)，在航天新城的一些項(xiàng)目也存在類似情況。春節(jié)之后，為了“喚醒購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目的記憶”，西安某項(xiàng)目舉辦了一次案場(chǎng)活動(dòng)，希望能在3月份的加推中順利實(shí)現(xiàn)搖號(hào)，但最終的蓄客情況卻不理想。

“如果一次開盤要去化200多套，客戶量需要積累到700~800組，加上棄選的客戶至少需要蓄客2000多人，但是每天的上客量多時(shí)有100組，日均只有80組?！鄙鲜龊教煨鲁琼?xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，因核驗(yàn)人數(shù)少于房源數(shù)量，這個(gè)在去年頻繁搖號(hào)的項(xiàng)目也不得不自行平銷。

據(jù)前瞻顧問(wèn)監(jiān)測(cè)，3月份，西安樓市共計(jì)成交54萬(wàn)平方米，僅高于2月份，比2023年平均值低32%。

“下降的主要原因是供應(yīng)量增加，客戶正在被稀釋?！闭劶敖衲晔袌?chǎng)情況，上述房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。

據(jù)前瞻顧問(wèn)監(jiān)測(cè)，3月份西安市場(chǎng)供應(yīng)86萬(wàn)平方米，這一規(guī)模僅次于2023年9月限購(gòu)放開當(dāng)月的133萬(wàn)平方米?！肮?yīng)多了，購(gòu)房者可挑選的余地大了，入市周期就變得很長(zhǎng)?！蔽靼擦硪豁?xiàng)目的策劃人員表示。

供應(yīng)量增加之外，樓市成交疲軟的原因還在于購(gòu)房者的觀望情緒濃重。

濃厚的觀望情緒下，打折促銷成為市場(chǎng)的常態(tài)。據(jù)了解，西安航天城附近的德通·映南山、招商云山間等項(xiàng)目都有不小的折扣，比如德通·映南山的優(yōu)惠點(diǎn)位達(dá)到了6個(gè)點(diǎn)，越秀鐵建·西派天悅也有6個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，且全民營(yíng)銷的點(diǎn)位達(dá)到了1.5個(gè)百分點(diǎn)。此外，備受矚目的“紅盤”招商云墨首開也給出了一定優(yōu)惠，購(gòu)房客戶可享南、北陽(yáng)臺(tái)封窗禮包及車位優(yōu)惠券等。

上述項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示：“高端項(xiàng)目不可能加大優(yōu)惠，不然客戶會(huì)更沒有信心，買蘭博基尼的人不會(huì)因?yàn)榻祹兹f(wàn)元就去買，做好項(xiàng)目調(diào)性、增加銷售渠道對(duì)成交更有幫助”。除降價(jià)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)銷售之難之外，據(jù)悉，近日西安市西咸新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)將組織部分企業(yè)“北上榆林”拓客。

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企業(yè)加倉(cāng)

盡管市場(chǎng)波動(dòng)較大，但在西安穩(wěn)健發(fā)展的基本面下，全國(guó)性品牌房企重倉(cāng)西安市場(chǎng)的決心仍在進(jìn)一步強(qiáng)化。其中，陜建、金茂、中鐵建、龍湖、保利等重倉(cāng)西安的房企紛紛補(bǔ)貨，同時(shí)一些 “新面孔”也首次出現(xiàn)。3月22日，西安高新區(qū)兩宗地塊迎來(lái)競(jìng)拍，在一眾參與競(jìng)拍企業(yè)名單中，建發(fā)房產(chǎn)的身影頗為扎眼，這是這家房企首次出現(xiàn)在西安市場(chǎng)上。

建發(fā)之外，3月13日，能建城發(fā)也完成了在西安“首秀”。當(dāng)日，能建城發(fā)攜手中能建西北城投拿下浐灞國(guó)際港4宗地塊，這意味著又一家央企進(jìn)軍西安。能建城發(fā)此次拿下的是中能建西北科創(chuàng)中心項(xiàng)目用地，將建設(shè)包括總部大樓、科創(chuàng)大樓、配套商業(yè)酒店等項(xiàng)目，是企業(yè)的重點(diǎn)投資。

另外一家國(guó)企負(fù)責(zé)人表示：“今年，西安在區(qū)域內(nèi)的拿地權(quán)重有所上升，之后會(huì)持續(xù)在西安拿地?！?/p>

在一位民營(yíng)房企營(yíng)銷總經(jīng)理看來(lái)，相比于其他城市，西安土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)沒有那么激烈，在其他熱點(diǎn)城市拿地參與的房企能達(dá)到幾十家，但在西安主要就是拿幾家，競(jìng)得的可能性比較大。另外，市場(chǎng)表現(xiàn)好、利潤(rùn)率比較高也是企業(yè)樂于拿地的原因?！?/p>

“西安項(xiàng)目的利潤(rùn)率努努力可以做到10%，輕松一點(diǎn)也能做到7%。相較于其他城市，西安無(wú)論是營(yíng)業(yè)收入還是利潤(rùn)率，還算得上是一個(gè)不錯(cuò)的城市?！鄙鲜雒駹I(yíng)房企營(yíng)銷總經(jīng)理表示。

他的看好來(lái)自幾個(gè)方面：

一是西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好。2023年，西安市生產(chǎn)總值達(dá)到12010.76億元，比上年增長(zhǎng)5.2%。

二是2023年西安招商引資交出了一份含金量十足的“成績(jī)單”，全年簽約合同項(xiàng)目達(dá)到1077個(gè)、總投資9068億元，同比分別增長(zhǎng)54.3%、8.2%。西安19條重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈招引合同項(xiàng)目586個(gè)、總投資4573億元。截至目前，落戶西安的世界500強(qiáng)企業(yè)及其分支機(jī)構(gòu)已達(dá)253家。

在2023年招商項(xiàng)目中，納入西安重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的招商項(xiàng)目483個(gè)、總投資10013億元，分別占全市的42.4%、32.6%。同時(shí)，吸引國(guó)內(nèi)外500強(qiáng)企業(yè)、行業(yè)龍頭企業(yè)在西安設(shè)立區(qū)域總部、制造基地、研發(fā)中心、結(jié)算中心。

三是2023年末西安全市常住人口為1307.82萬(wàn)，比上年末增加8.23萬(wàn)人，繼續(xù)位居中國(guó)北方常住人口第三城。

四是企業(yè)不斷聚集。2023年100強(qiáng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入12038.51億元，與上年100強(qiáng)企業(yè)比較，增長(zhǎng)3.6%，包括有比亞迪汽車有限公司、隆基綠能科技股份有限公司、陜西泰豐盛合控股集團(tuán)有限公司、陜西汽車控股集團(tuán)有限公司、中航西安飛機(jī)工業(yè)集團(tuán)股份有限公司、西安建工集團(tuán)有限公司、西安高科集團(tuán)有限公司等；2023年，西安市國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)突破1.25萬(wàn)家，科技型中小企業(yè)突破1.5萬(wàn)家，這兩項(xiàng)指標(biāo)同比增長(zhǎng)均超過(guò)20%，全社會(huì)研發(fā)投入強(qiáng)度達(dá)到5.23%，居副省級(jí)城市第二位，技術(shù)合同成交額突破3800億元、居副省級(jí)城市第一。在世界知識(shí)產(chǎn)權(quán)組織發(fā)布的《2023年全球創(chuàng)新指數(shù)報(bào)告》中，西安由2022年第22位上升至第19位，首次進(jìn)入全球前20序列。

有企業(yè)看好，也有企業(yè)持謹(jǐn)慎態(tài)度。另外一位企業(yè)人士表示：“要以銷定產(chǎn)，集團(tuán)也在看西安市場(chǎng)的可持續(xù)性，根據(jù)項(xiàng)目的銷售情況、市場(chǎng)情況隨時(shí)調(diào)整拿地計(jì)劃?！?/p>

原標(biāo)題：《西安房?jī)r(jià)上漲背后：經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口面支撐丨樓市觀察》