5月9日,西安發(fā)布《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,明確自即日起全面取消住房限購措施,居民家庭在全市范圍內(nèi)購買新建商品住房、二手住房不再審核購房資格。
不再實施公證搖號,建筑面積大于144平方米的住房在搖號選房時不再實施“剛需優(yōu)先”。同時支持房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、金融機構(gòu)合作建立“以舊換新”購房模式,對房產(chǎn)交易流程開展全鏈條優(yōu)化。
限購取消后,西安樓市產(chǎn)生了什么變化?市場反饋如何?
對項目影響暫時還不明顯
“政策發(fā)布后,我們項目的客戶來電咨詢量明顯增加,今日售樓部的到訪數(shù)據(jù)相較之前工作日也有小幅度增加?!蔽靼昌埡ぴ骗Z項目相關(guān)人士在微信上告訴《》記者,項目在第一時間結(jié)合新政推出了營銷活動。
公開資料顯示,龍湖·云璟位于西安曲江東雁塔區(qū),屬于主城三環(huán)內(nèi)項目,屬于此次放開限購后直接受益項目,在售建面約187-195平方米改善產(chǎn)品。
“目前推出了5套超值特價房,成交送5萬元車位抵用券,并享受3年物業(yè)費減免?!?/p>
“我們的項目在西安所處板塊比較分散,情況都不太一樣。從目前來看,有2個項目在新政出臺后,無論是電話咨詢,還是首日到訪數(shù)量,都有小幅度提升。”龍湖西安區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受每經(jīng)記者采訪時表示,但整體來看變化還不大,需要一段時間觀察。
事實上,不止是龍湖·云璟項目,在新政后,西安多個項目也準(zhǔn)備在近期加推新品,加大營銷力度。
遠洋·未央華府項目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,項目新一批次5月8日開盤,目前在售70-143平方米的剛需、改善產(chǎn)品,后期也將加大新品推售力度。
作為此次西安放開限購的核心二環(huán)區(qū)域內(nèi)項目,大明宮金茂府相關(guān)人士告訴記者,項目定位是高端改善人群,此前去化情況一直比較好,“從目前情況來看,新政對項目影響暫時還不明顯”。
事實上,在2023年9月,西安曾調(diào)整過一次限購政策,二環(huán)以外區(qū)域不再執(zhí)行住房限購措施,此次再優(yōu)化實際就是取消了二環(huán)內(nèi)的限購,但二環(huán)內(nèi)在售項目并不多。
公開信息顯示,西安二環(huán)共計34公里,分布著蓮湖區(qū)、碑林區(qū)、新城區(qū)、未央?yún)^(qū)等傳統(tǒng)老城區(qū),土地資源稀缺,開發(fā)飽和,區(qū)域供應(yīng)主要以二手房為主,新房在售項目則主要集中在北二環(huán)內(nèi)的大明宮板塊。
據(jù)不完全統(tǒng)計,目前西安二環(huán)內(nèi)在售項目除大明宮金茂府外,還有大明府、文韜府、紫檀府、中海開元壹號·紫宸、大明宮璞悅府、華潤·明德潤府等6個項目,以及待售項目中鐵建西·派天麓,以改善產(chǎn)品為主。
西安當(dāng)?shù)囟辔粯I(yè)內(nèi)人士在接受《》記者采訪時表示,由于西安的新房基本在二環(huán)外,上一輪(2023年9月)二環(huán)外區(qū)域取消限購,和實質(zhì)性全面取消限購相差不大,因此本輪政策預(yù)計對市場不會有顛覆性影響。
“但對企業(yè)而言,有可以幫助企業(yè)降低成本、促進銷售、提升產(chǎn)品力的政策,房企可做一些降本增效動作?!?/p>
相較于新房市場,記者注意到,西安二手房掛牌量在迅速增長。據(jù)貝殼找房,自5月10日中午11時至記者發(fā)稿,西安二手房掛牌量已新增近900套。
“房東這兩天掛牌出售意愿確實有所增加。”在第三方平臺上,一房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者,可以隨便買,特別是現(xiàn)在出臺了“以舊換新”政策后,一些希望換新的客戶加快了掛牌速度,但“目前房價還沒有出現(xiàn)明顯波動”。
有利于激活改善型增量需求
西安是當(dāng)前難得的新房價格仍保持上漲的城市。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,3月份70個大中城市中,共有57個城市新建商品住宅售價指數(shù)環(huán)比下降,2個城市持平,11個城市環(huán)比上漲。其中西安漲幅0.4%,僅次于上海,這已是西安樓市連續(xù)13個月保持上漲態(tài)勢。
今年前4月,西安樓市整體銷售業(yè)績也有所回溫。
據(jù)克而瑞監(jiān)測,1-4月大西安房企商品房全口徑銷售金額TOP30累計成交金額399.29億元,4月增量與3月增量基本持平。成交面積199.53萬平方米,4月單月增量呈小幅擴大趨勢。
不過,整體來看,西安樓市的去化并不樂觀。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,僅一季度,西安新建住宅庫存水平已經(jīng)上升至1253萬平方米,去化周期12.8個月。
而從產(chǎn)品成交上來看,據(jù)中指研究院,2020年以來,西安新房成交面積段略有上移,到2023年末,120-160平方米的改善產(chǎn)品已成為成交主力;成交總價上移明顯,產(chǎn)品集中在150萬-200萬元、300萬元以上兩段。改善型項目銷售相對較高,甚至出現(xiàn)了“越貴越搖”現(xiàn)象。
到2024年該情況仍在持續(xù)。一季度西安主城區(qū)144平方米以上戶型成交量同比提升10個百分點,總價300萬元以上產(chǎn)品占比上漲了8個百分點。最近,西安市面上出現(xiàn)眾多“四代住宅”,品質(zhì)好、戶型大、總價高,推動了新建住宅價格結(jié)構(gòu)性上漲。
另一方面,西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局最新數(shù)據(jù)顯示,4月份,全市存量房(二手房)網(wǎng)簽備案面積99.72萬平方米,其中,住宅網(wǎng)簽備案9451套,面積94.26萬平方米。套數(shù)環(huán)比下降1.73%,同比下降2.18%。
這是繼3月后,西安二手房成交量連續(xù)2個月保持在9000余套高位。
但從價格上來看,國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,自2023年5月起,西安二手房價格持續(xù)下行,3月二手房價格環(huán)比下降0.3%,同比下降4.2%,“以價換量”趨勢明顯。截至目前,僅貝殼找房上,西安二手房掛牌量已經(jīng)來到132363套。
此次西安新政也明確提出“以舊換新”,支持房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、金融機構(gòu)合作建立“以舊換新”購房模式,對房產(chǎn)交易流程開展全鏈條優(yōu)化。鼓勵經(jīng)紀(jì)機構(gòu)分類合理降低經(jīng)紀(jì)費用,積極引導(dǎo)交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用;鼓勵有條件的企事業(yè)單位、社會主體租賃或購買相對集中的二手住房,實施微改造后用于職工宿舍、居家式旅館、民宿等運營。
“這將有利于激活西安本地改善型增量需求,打通二次置換鏈條,并有助于多層次租購并舉的房地產(chǎn)市場建立,滿足各類群體住房需求?!敝兄秆芯吭何靼补究偨?jīng)理石蕊表示。
不過,有房企人士告訴記者,本次西安新政短期內(nèi)或會刺激“以舊換新”的改善性需求釋放,但預(yù)計持續(xù)時間不會太久,并呈現(xiàn)政策邊際效應(yīng)遞減。
“當(dāng)前西安新房市場成交端疲軟,二手房成交周期長,單一政策已無法提振行業(yè)信心,需要市場反映一個階段,再集中政策組合拳出擊,如放松限售、降低二手交易成本等,或可加快置換改善市場流通。”