昨天中午,央行連仍降首付、降利率、取消利率下限三個重磅“救市大招”,一時各大媒體、開發(fā)商、購房者熱議,地產(chǎn)股也以暴漲給出回應(yīng)。房博士第一時間去到售樓部采訪購房者和置業(yè)顧問,冷靜1天后我們發(fā)現(xiàn),原來購房者并不買賬......
01
首付降至15%!
網(wǎng)友:直呼月供還不起
關(guān)于首付比例調(diào)整,詳細可以查看:剛剛!央行連發(fā)三條新政!首付15%!首套利率降至2.85%!一句話總結(jié)就是:之前西安最低首付20%,現(xiàn)在降至15%,二套最低30%,現(xiàn)在降至25%,相當(dāng)于首付門檻再次下降5%,是有史以來最低。
那,降低首付到底意味著什么?我們還是以樓盤為例,比如高新三期中海某盤133平戶型,單價2萬1、總價280萬,20%首付商業(yè)貸款30年算,首付56萬、貸款224萬、月供10374元。如果按最新首付15%,商業(yè)貸款30年來算,首付42萬、貸款238萬、月供11022元。所以對購房人來說,首付是降低了,但月供卻增加了648元,月供上漲6.25%。而大部分人應(yīng)該還不屬于首套的情況,二套的話,月供更是大漲7.14%。
首付降低5%前后對比:
而,網(wǎng)友好像表現(xiàn)的更為理智。從粉絲的一些討論留言可以看出,大家都更為關(guān)心房子為什么不降價,只降低首付,月供太高還不起。確實,而且從最新70城房價來看,4月西安新房再次領(lǐng)漲全國(剛剛!最新權(quán)威數(shù)據(jù)公布!4月西安房價......),好像并沒有降價的意思。
還有網(wǎng)友說,現(xiàn)在首付15%其實也并不算低,要知道2013-2015年那會,西安市場上很多樓盤都可以做首付分期、分期貸,相當(dāng)于零首付,將來首付說不定還會再降。
房博士認為,單純降低首付比例,月供就會直線上升,確實沒有解決購房人的根本問題,所以降首付能打動購房者出手嗎?歡迎評論區(qū)來聊聊~
那當(dāng)下15%首付,到底是不是買房時機?是趁著低首付上車還是再等等降價或降首付,網(wǎng)友也是一半清醒一半醉,不過都需要時間來驗證。
02
公積金利率下降0.25%
但這種情況還得等8個月!
第二個大招就是終于降利率了,不過這次降的是公積金利率,個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25個百分點。即:首套5年以上從3.1%下降至2.85%,二套從3.575%下降至3.325%。具體如下:
1、公積金利率下調(diào)后,大大降低公積金貸款利息。比如以首套最低2.85來看,比目前西安商貸利率3.75(LPR-20)要低90bp,進一步拉大公積金貸款和商貸利率梯度。在之前公積金3.1的時候,商貸是3.75,僅僅相差65bp,網(wǎng)友就吐槽,公積金利率再不下調(diào),就和商貸利率相差不大了。這次公積金利率下降,確實是實打?qū)嵉膬?yōu)惠,公積金貸款還是“真香”。
2024年5月18日前已經(jīng)受理但未發(fā)放的個人住房公積金貸款,發(fā)放時執(zhí)行新的利率標(biāo)準(zhǔn)。即新購房馬上就可以享受新標(biāo)準(zhǔn)。
2、但對已使用公積金貸款購房的網(wǎng)友來說,你要享受這個利率還需要再等8個月。根據(jù)西安公積金管理中心發(fā)布細則,2024年5月18日前已經(jīng)發(fā)放的個人住房公積金貸款,貸款期限在1年以上的,自2025年1月1日起執(zhí)行新的利率標(biāo)準(zhǔn),意味著公積金還款月供要降低,還需要等待8個月。
如果你是省公積金貸款,房博士也致電省公積金管理中心了解,基本也是按這個時間點進行調(diào)整。
3、公積金貸款利率確實低,但“商轉(zhuǎn)公”依然遙遙無期。商轉(zhuǎn)公是存量房利率調(diào)整里購房人關(guān)注的重點,4月29日,西安住房公積金管理中心對網(wǎng)友提出商轉(zhuǎn)公的問題做出回復(fù),大概意思是,截止3月底個貸率已升至95.33%,目前西安個人住房商貸余額巨大,重啟“商轉(zhuǎn)公”貸款所需資金缺口較大,中心暫不具備開展“商轉(zhuǎn)公”的條件。
除了公積金貸款利率之外,公積金貸款比例、額度、期限、條件等也很重要,房博士根據(jù)最新政策進行整理,有需要的可以收藏參考。
03
取消利率下限!
利率再降已經(jīng)箭在弦上
第三個大招就是取消利率下限。根據(jù)最新政策,取消全國首套房和二套房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限、各地可以因城施策自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款利率下限。
此前,西安執(zhí)行全國統(tǒng)一利率下限LPR-20,3.75%。簡單說就是取消之前LPR-20的全國利率下限,西安可以根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r自住設(shè)定利率下限,可以低于3.75%。
畢竟像南京這樣的一線城市,已經(jīng)率先從5月16日起,首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由LPR-30BP調(diào)整為LPR-50BP,最低利率降至3.45%,創(chuàng)史上最低。這是南京首套房貸利率自1月份調(diào)整為3.9%、2月份調(diào)整為3.65%之后的再次下調(diào),多次突破利率下限。
可能有人覺得西安新房還在持續(xù)領(lǐng)漲,短期內(nèi)應(yīng)該不會降低利率下限。但用網(wǎng)友的話來說,西安新房上漲的現(xiàn)象已經(jīng)“失真”,并不能代表真正的市場情況,新房分化嚴(yán)重,豪宅受追捧,剛需和剛改卻面臨去化難,有的板塊個別項目無人問津。而且,西安的二手房已經(jīng)下跌數(shù)月,4月二手房數(shù)據(jù)還在持續(xù)下跌,且跌幅增加,并沒有止跌信號。
因此,按照因城施策、按區(qū)域市場調(diào)整的需要,針對某些區(qū)域、或者針對二手房的利率調(diào)整概率非常大,利率下調(diào)至3.45%也是完全有必要的。
而下周也面臨最新一期LPR利率的公布,預(yù)計這次也會有不小的驚喜。你覺得這次能降多少?歡迎評論區(qū)來聊聊