原標題：政策發(fā)力！西安城中村改造有望加速

西安有多少個城中村？你有住過城中村的體驗嗎？

吉祥村、沙井村、徐家莊……因為距離高新近，上班方便，住了很多人口。

不知道如今的大學畢業(yè)生，還會選擇城中村不，猶記得十來年前，身邊的好幾個朋友都有剛畢業(yè)時，短暫的城中村居住史，在那里，作為從學校跨入社會的過渡，那種經(jīng)歷，很難忘卻。

最近幾年，西安城中村改造也在不斷推進中，比如西八里村，去年底拆遷改造啟動。

但是，由于體量太大，諸如吉祥村、沙井村、徐家莊等集中了大量人口的村子，短期內(nèi)或難以實質(zhì)性拆遷改造。

城中村改造是城市更新的重要構(gòu)成部分

從早年的“皇城復興計劃”、東西大街改造到作為首批城市更新試點城市，讓盤活城市空間、重塑產(chǎn)業(yè)活力成為西安城市發(fā)展過程中迫切又影響長遠的發(fā)展命題。

2021年，西安發(fā)布了《西安市城市更新辦法》，文件提到，城市更新，是指根據(jù)本市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃，依法對城市空間形態(tài)和功能進行整治、改善、優(yōu)化的活動，以實現(xiàn)城市功能完善、品質(zhì)提升、可持續(xù)發(fā)展。

7月21日，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》（簡稱《意見》）。其中《意見》重點提及，在超大特大城市，要加大對城中村改造政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與。

城中村改造是城市更新的重要構(gòu)成部分，對于城中村改造，浙商證券認為應整體納入城市更新的大框架來理解，本次國常會要求推進城中村改造并不完全屬于增量政策，更多是對此前十四五城市更新目標框架下城中村改造相關內(nèi)容的深化。

本輪城中村改造主要面向超大特大城市 西安在列

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，目前我國共有7個超大城市（城區(qū)常住人口1000萬以上）和14個特大城市（城區(qū)常住人口500-1000萬）。超大城市包括上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津，特大城市包括武漢、東莞、西安等。

也就是說，本輪城中村改造，核心在于超大特大城市，而不是幾年前的全國性的棚戶區(qū)改造。

防誤區(qū)：城中村改造≠棚改2.0

克而瑞研究中心指出，盡管積極信號的釋放，讓市場對棚改貨幣化安置重啟頗有期待，但基于資金來源、改造模式、量化目標、受益主體等方面差異，本輪城中村改造很難再現(xiàn)棚改時期帶來的銷售貢獻。

一是資金來源有限。2014-2017年棚改貨幣化資金來源多樣且充裕，繼2019年棚改專項債發(fā)行規(guī)模達到7044億元的峰值后，2020年-2023年發(fā)行量整體呈下行趨勢，2023年至今更是不到1500億元。

二是改造模式受限。2021年8月，住建部發(fā)布城市更新“四道紅線”，即對城市更新過程中拆除、增減、易地安置等比例做出約束，要求城市更新堅持“留改拆”并舉，防止沿用過渡房地產(chǎn)化的開發(fā)建設模式，搞大拆大建。

三是量化目標不明。本輪城中村改造從4月提出至今尚未公布量化目標，約束力和指導性都弱于上一輪棚改，政策落地實效或許也將大打折扣。

四是受益主體不同。本輪城中村改造，范圍暫時限定在19個超大特大城市，難以惠及廣大三四線城市。

政策發(fā)力！西安城中村改造有望加速

在2023年初，西安市政府頒布的2023年及未來的重點建設項目中，西安主城區(qū)城改、棚改、城市更新項目重新提 ，大體量城改項目積極推進，多個重量級城改項目迎來新進展。

但要注意的是，未來的城中村改造不會是“大拆大建”，堅持“留改拆”并舉。

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